Schwarze Breite II, 2. Änderung

Aufstellung eines Bebauungsplans und frühzeitige Beteiligung

Aufstellungsbeschluss und frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung, Bebauungsplan „Schwarze Breite II, 2. Änderung“, Gemarkung Nellingen

Der Gemeinderat der Stadt Ostfildern hat am 31.01.2024 in öffentlicher Sitzung aufgrund von § 2 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen, für den Bereich „Schwarze Breite II, 2. Änderung“, Gemarkung Nellingen, einen Bebauungsplan aufzustellen. Der Aufstellungsbeschluss wurde in der Stadtrundschau am 08.02.2024 ortsüblich bekanntgemacht.

In öffentlicher Sitzung am 15.05.2024 hat der Gemeinderat der Stadt Ostfildern beschlossen, den Bebauungsplanentwurf „Schwarze Breite II, 2. Änderung“ mit Begründung zum Zwecke der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB im Internet zu veröffentlichen und die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB frühzeitig an der Planung zu beteiligen.

Die Grenzen des vorgesehenen Geltungsbereiches des Bebauungsplans sind in dem abgebildeten Kartenausschnitt dargestellt. Maßgebend ist der Lageplan des Fachbereichs 3 / Planung der Stadt Ostfildern vom 18.01.2024.

Der Bebauungsplanentwurf vom 18.01.2024 mit Begründung vom 23.01.2024 sind im Internet auf der Homepage https://planung.ostfildern.de während der Dauer der nachfolgenden Frist vom 18.10.2024 bis einschließlich 18.11.2024 veröffentlicht.

Innerhalb dieser Veröffentlichungsfrist werden die oben genannten Unterlagen zusätzlich zur Veröffentlichung im Internet während der allgemeinen Sprechzeiten beim Fachbereich 3 / Planung der Stadt Ostfildern im Rathaus Ruit, Otto-Vatter-Straße 12, Erdgeschoss, öffentlich ausgelegt.

Während der Dauer der Veröffentlichungsfrist können Stellungnahmen abgegeben werden.

Die Stellungnahmen sollten elektronisch an die Mail-Adresse: baurecht@ostfildern.de oder über das Beteiligungsportal der Stadt Ostfildern übermittelt werden. Bei Bedarf können Stellungnahmen aber auch auf anderem Wege (z.B. schriftlich oder mündlich zur Niederschrift) bei der Stadt abgegeben werden.

Nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen können bei der Beschlussfassung über den Bebauungsplan unberücksichtigt bleiben.

Der Inhalt dieser ortsüblichen Bekanntmachung wird zusätzlich in das Internet unter obiger Internetadresse eingestellt.

Die veröffentlichten Unterlagen und der Inhalt dieser Bekanntmachung sind auch über das zentrale Internetportal des Landes Baden-Württemberg zugänglich.

Ziele und Zwecke der Planung

Der Wirtschaftsstandort Ostfildern liegt sehr zentral und gut erreichbar in der Region Stuttgart, angrenzend an die Landeshauptstadt Stuttgart, mit guter Anbindung an Flughafen und Landesmesse. Der Standort wird sowohl von klassischen gewerblichen Unternehmen (Verarbeitendes Gewerbe, Handwerk, Logistik) als auch von Dienstleistungsunternehmen nachgefragt. In den letzten Jahren kam es daher zu einer Verknappung von Flächenpotenzialen für Gewerbe, aber auch für Wohnen – mit der Folge gestiegener Nutzungskonkurrenzen um die übrigen Flächen. Die Preise für Gewerbeflächen sind in den letzten Jahren im Zuge der stetigen Verknappung in Ostfildern gestiegen. In den bestehenden Gewerbegebieten bestehen kaum noch Expansionsmöglichkeiten. Um einer Abwanderung von Gewerbetreibenden aus Ostfildern entgegenzuwirken, ist ein zusätzliches Angebot an Gewerbefläche erforderlich.  Die Stadt Ostfildern hat im Rahmen ihrer Stadtentwicklungsdiskussion ein Gutachten in Auftrag gegeben, dass Empfehlungen zur Entwicklung bestehender Gewerbeflächen gibt und den absehbaren Flächenbedarf bis 2040 abschätzt (Gewerbeflächenkonzept für die Stadt Ostfildern, Endbericht 24.02.2023, Empirica AG Berlin). Eine Möglichkeit zur Verbesserung der Situation besteht neben der Ausweisung zusätzlicher Gewerbeflächen darin, Flächenkonkurrenzen in Bestandsgebieten zu verringern. Dies kann erreicht werden, indem die Stadt von ihrer Möglichkeit zur Feinsteuerung Gebrauch macht und die Zulässigkeit der nach BauNVO in Gewerbegebieten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen von der (ausnahmsweisen) Zulässigkeit ausschließt.

Gewerbeflächenbedarf

Die Abschätzung des zukünftigen Gewerbeflächenbedarfs kann durch verschiedene Methoden erfolgen. Neben der Fortschreibung der Vergangenheit (Trendextrapolation) wurde für Ostfildern über eine Gewerbe- und Industrie-Flächen-Prognose (GIFPRO) der zukünftige Flächenbedarf anhand der regionalen Beschäftigenzahlen in verschiedenen Wirtschaftszweigen prognostiziert. Im Ergebnis liefern die verschiedenen Methoden ein Flächenmaß, also die künftige (zusätzliche) Flächennachfrage von Unternehmen am Standort Ostfildern aufgrund von (Neu-)Ansiedlung, Umsiedlung oder Erweiterung.  Unter Berücksichtigung der Nutzung vorhandener Innenentwicklungspotenziale und einer Wiederverwertungsquote im Bestand wurde der Flächenbedarf in verschiedenen Szenarien ermittelt. Da nicht alle Flächenpotentiale aufgrund der Eigentumsverhältnisse oder wegen fehlendem Planungsrecht faktisch verfügbar sind benötigt die Stadt Ostfildern über die bestehenden Potenziale hinaus zusätzliche gewerbliche Flächen. Im besten Fall, unter Berücksichtigung einer sehr hohen Zahl an aktivierbaren Baulücken, größerer Flächenpotenziale und einer höheren Baudichte zeichnet sich bis 2040 ein Netto-Fehlbedarf zwischen minus 0,8 Hektar bis minus 7,5 Hektar ab.  Im Worst-Case ergibt sich aus dem Gewerbeflächenbedarf ein Netto-Fehlbedarf zwischen minus 12,2 Hektar bis minus 18,9 Hektar. 

Aufgrund der absehbaren Flächenknappheit und schon aus diesen quantitativen Betrachtungen heraus ergibt sich die Notwendigkeit mit den vorfügbaren Gewerbeflächen künftig noch sparsamer umzugehen. Flächenbedarf besteht insbesondere für industrieorientierte Dienstleistungen, für Handwerksbetriebe, für das verarbeitende Gewerbe und für Büronutzung und Dienstleistungsunternehmen. Darüber hinaus wird im Gewerbeflächenentwicklungskonzept empfohlen die bestehenden Gewerbestandorte stärker zu profilieren und schrittweise in Richtung höherwertiges Gewerbe zu entwickeln. Aufgrund der genannten qualitativen und quantitativen Defizite ist es erforderlich die städtebauliche Entwicklung in einzelnen Gewerbegebieten stärker zu steuern.

Feinsteuerung zulässiger Nutzungen

Die Zulässigkeit von Einzelhandel im Plangebiet ist mit Bezug auf das Einzelhandelskonzept der Stadt durch vorhandenes Planungsrecht bereits eingeschränkt (Bebauungsplan Einzelhandel Gewerbegebiet Nellingen, Rechtskraft 18.09.2014). Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten im Plangebiet entspräche nicht der gewünschten Einzelhandelsentwicklung im Stadtteil Nellingen nach dem Einzelhandelskonzept für die Stadt Ostfildern.

Im Rahmen ihrer Planungshoheit kann die Kommune die Ansiedlung von Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke an nicht integrierten Standorten aus städtebaulichen Gründen steuern. Die nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sollen künftig nicht Bestandteil des Bebauungsplans sein um die Flächenkonkurrenz mit den nach § 8 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen zu reduzieren.

Auch die nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO) ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten sollen künftig nicht Bestandteil des Bebauungsplans sein. Vergnügungsstätten sollen nach dem Konzept der Stadt Ostfildern (siehe Vergnügungsstättenkonzept für die Stadt Ostfildern vom 03.07.2013, Dr. Acocella) im Plangebiet u.a. zur Wahrung der Aufwertungs- und Entwicklungsmöglichkeiten ausgeschlossen werden. Trotz der genannten Ausschlüsse bleibt die allgemeine Zweckbestimmung des Gewerbegebiets gemäß Baunutzungsverordnung gewahrt, da diese nach § 8 Abs.1 BauGB „vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben“ dienen sollen.

Gesamtstädtische Steuerung

Die anhaltend hohe Zahl von Flüchtlingen und Asylbegehrenden führt in absehbarer Zeit dazu, dass bereits bestehende Standorte zu deren übergangsweisen Unterbringung nicht ausreichen und gesamtstädtisch zusätzliche Standorte im Sinne der städtebaulichen Ordnung und Entwicklung erforderlich sind. Diese Standorte sollen allerdings vorzugsweise außerhalb von Gewerbegebieten in integrierten Lagen liegen, denn auch der Gesetzgeber geht davon aus, dass solche Nutzungen im Gewerbegebiet nur dann aufgenommen werden sollen, wenn in der Stadt dringend benötigte Unterkünfte kurzfristig nicht zur Verfügung stehen und auch künftig nicht rechtzeitig bereitgestellt werden können. Die Stadt verfolgt darüber hinaus insbesondere bei den Unterkünften für Geflüchtete, die im Plangebiet zu den Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke zählen, zur besseren Integration eine Strategie der dezentralen Verteilung auf die Gesamtstadt. Damit sollen die häufig mit einer Konzentration an einzelnen Standorten verbundenen Konflikte vermieden werden. Für den Bereich dieses Bebauungsplans gab es bereits Interessendbekundungen zur Ansiedlung von Unterkünften für Flüchtlinge und Asylbegehrende.            
Die Bebauungsplanänderung dient auch dazu, künftig die Ausweitung bzw. Anhäufung bestimmter bisher ausnahmsweise zulässiger Nutzungen rechtssicher auszuschließen und um Trading-Down-Effekte zu verhindern. Bisherige Genehmigungen bleiben aufgrund des Bestandsschutzes davon unberührt.

Sachbearbeiter:
Herr Scharbau
D.Scharbau@Ostfildern.de